Qué mueve de verdad una cotización de seguro de casa

Una cotización de seguro de casa en el Upstate es, sobre todo, una cotización del techo, de la edad y las instalaciones de la casa, de los reclamos que ya se hicieron en esa dirección, y de qué tan rápido llega un cuerpo de bomberos. La guía de seguro de vivienda del Departamento de Seguros de Carolina del Sur nombra tres factores principales detrás de la prima: la construcción de la vivienda, la calidad de la protección contra incendios disponible en el área donde usted vive, y la región geográfica del estado en la que está. Su propio historial, la estructura del deducible, la piscina, el perro y la póliza de auto que podría juntar con esta mueven el número a partir de ahí. La cotización se calcula sobre una casa específica, y por eso usted no puede comparar hasta tener un contrato firmado sobre una.

Somos un equipo de bienes raíces, no una agencia de seguros, y no cotizamos coberturas. Lo que sigue es el mecanismo.

¿Cuánto afecta un techo viejo la cotización del seguro de casa?

La edad y el material del techo mueven una cotización en el área de Greenville más que cualquier otra cosa de la casa. Las aseguradoras preguntan cuándo se cambió por última vez, con qué está cubierto, y en qué condición está hoy. La página del Departamento sobre la compra de seguro menciona el reemplazo del techo, junto con las cerraduras de seguridad y las alarmas, entre las cosas por las que las aseguradoras cobran menos.

Un techo viejo no solo sube el precio. Cambia lo que la póliza paga. Algunas aseguradoras aceptan la casa pero liquidan un reclamo de techo por valor real en efectivo, que la guía del Departamento define como el pago limitado al valor depreciado de cada bien al momento del daño. Otras rechazan la casa hasta que el techo se reemplace.

¿Qué revisan las aseguradoras para poner el precio de un seguro de casa en Carolina del Sur?

El Departamento de Seguros de Carolina del Sur publica las tres cosas que están detrás de la prima: cómo está construida la vivienda, la calidad de la protección contra incendios donde queda, y en qué región del estado está.

Sobre la protección contra incendios, su guía dice que la Insurance Services Office la califica en una escala de 1 a 10, con la Clase 1 como la mejor, y que la calificación depende del municipio, del tamaño del cuerpo de bomberos, de su personal, entrenamiento y equipo, y de la presión y el suministro de agua disponibles. Eso es la clase de protección, y por eso dos casas separadas por unas millas dentro del condado de Greenville pueden cotizar distinto. La distancia a un hidrante con presión y a la estación que de verdad respondería es lo que coloca a una casa en una clase o en otra.

Sobre el territorio, la guía divide a Carolina del Sur en región interior, costera y de playa según la exposición al daño por viento, y dice que las tarifas más bajas son las del interior. El Upstate es interior.

La edad de la casa y lo que hay detrás de las paredes entran en los requisitos de suscripción del Departamento, que incluyen la condición y el mantenimiento de la propiedad. La solicitud pregunta por el cableado, la plomería y el panel eléctrico. El cableado antiguo de tubo y perilla, las tuberías de polibutileno y ciertos paneles eléctricos viejos detienen una solicitud en vez de solo encarecerla, y ninguno aparece en la foto de un anuncio.

¿La aseguradora puede ver los reclamos que hizo el dueño anterior de la casa?

Una cotización sobre una casa del Upstate saca un reporte de reclamos de la casa, no solo de usted. C.L.U.E., el Comprehensive Loss Underwriting Exchange que opera LexisNexis, guarda siete años de reclamos de seguro de vivienda y de propiedad personal, según la ficha que la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor publica sobre esa compañía. Un daño por agua que el dueño anterior reportó hace tres años está en el registro de esa dirección y el suscriptor lo verá cuando usted solicite, aunque nunca haya sido dueño de una casa.

Usted puede verlo antes que la aseguradora. Esa misma oficina federal dice que el consumidor tiene derecho a un reporte gratis al año sobre su propia propiedad. Pedirle el reporte C.L.U.E. al vendedor no es costumbre en el Upstate, pero en una casa donde la inspección muestra una reparación vieja, es razonable pedirlo.

Su propio historial también cuenta. La guía del Departamento de Seguros de Carolina del Sur incluye su historial de crédito, y los reclamos anteriores con sus razones, entre las cosas que las compañías consideran, y sus consejos para evitar una cancelación incluyen evitar un mal historial de crédito y evitar reclamos pequeños o frecuentes. Donde la ley estatal permite un puntaje de seguro basado en crédito, esa es una de las palancas más grandes sobre el precio, y la que menos se puede arreglar entre hoy y el cierre.

¿Por qué la póliza de una casa tiene dos deducibles?

Una póliza de vivienda en Carolina del Sur lleva más de un deducible: el deducible general y, en la mayoría de los casos, uno aparte para viento y granizo que aplica solo al daño de tormenta. La guía del Departamento de Seguros define el término con claridad: el deducible es lo que usted acuerda pagar de su bolsillo antes de que la aseguradora empiece a pagar, y aparece en la página de declaraciones.

El deducible de viento y granizo suele escribirse como una porción de la cobertura de la vivienda y no como una cantidad fija, así que crece con el tamaño de la casa. En el Upstate cae granizo, no huracanes, y eso es lo que ese deducible está cubriendo. Lea ese número antes de firmar, porque es el que le cae encima el día que el granizo se lleva el techo.

Hay dos cosas más que mueven la cotización y ninguna tiene que ver con la construcción. Una piscina o un trampolín cambian el panorama de responsabilidad civil y las aseguradoras no se ponen de acuerdo: unas rechazan, otras cobran más, otras piden una cerca o una malla. A los perros los nombra directamente la guía del Departamento en sus consejos para evitar una cancelación, donde advierte que un animal potencialmente peligroso, sobre todo con historial de ataques, puede llevar a que la póliza se cancele o no se renueve. Las listas de razas son de cada aseguradora y no del estado, y no coinciden entre ellas.

Juntar pólizas sirve y el estado lo dice: la página del Departamento sobre la compra menciona en primer lugar, entre los descuentos, asegurar su casa y su carro con la misma compañía.

¿Se puede cotizar el seguro de casa antes de tener un contrato firmado?

Usted no puede comparar seguros de casa en el Upstate hasta tener un contrato firmado sobre una casa específica. La cotización se calcula sobre una dirección, con su techo, su año de construcción, su clase de protección y su historial de reclamos, así que un número de una casa que no compró casi no dice nada sobre la que sí compró. Lo que sí puede hacer antes es describirle a un agente la casa que está viendo y preguntarle qué la haría difícil de asegurar.

Después pida la cotización real la semana de la inspección, no la semana del cierre. El prestamista necesita una póliza vigente antes de poder cerrar, y una aseguradora que no acepta la casa hasta que se cambie el techo lo deja negociando un techo y una fecha de cierre al mismo tiempo. En el periodo de inspección esa conversación sale barata. La semana del cierre sale cara.

La guía del Departamento de Seguros de Carolina del Sur dice que las tarifas varían mucho entre compañías y que conviene comparar varias, con montos de cobertura y deducibles idénticos. Su página sobre la compra agrega que usted no está obligado a comprar con la compañía que le recomiende su prestamista.

Lo nuestro es poco y es temprano. Le pasamos la dirección, el año de construcción y la edad del techo a alguien que sí puede cotizarlo, a tiempo para que la respuesta cambie algo. En nuestra lista de proveedores está el contacto de seguros al que referimos.