Qué puede hacer el banco del constructor, y qué no

El prestamista preferido de un constructor le puede dar ayuda con los costos de cierre, una compra de tasa, dinero para el centro de diseño y mejoras incluidas, y el constructor tiene derecho a amarrar esos incentivos a ese prestamista. Lo que no puede hacer es poner el uso de ese prestamista como condición para comprarle la casa. Eso vale en cualquier desarrollo de obra nueva del Upstate, desde Greenville y Simpsonville hasta Mauldin y Easley, porque la regla es federal. La Consumer Financial Protection Bureau lo dice con todas sus letras en sus páginas para compradores: "Homebuilders often have an associated mortgage lender they work with. You don't have to use that lender, and you have the right to shop around for a better deal." O sea: usted no tiene que usar a ese prestamista y tiene derecho a comparar. Nosotros somos un equipo de bienes raíces, no somos prestamistas, y nada de esto es asesoría hipotecaria. Lo que sigue es cómo está armado el acuerdo, para que usted les haga mejores preguntas a quienes sí lo pueden asesorar.

¿Por qué los constructores dan incentivos en vez de bajar el precio?

El constructor paga incentivos en lugar de bajar el precio porque el precio de venta que queda registrado en el condado es público y se convierte en una venta comparable para las demás casas del desarrollo. Un constructor del condado de Greenville que le baja el precio de lista a una casa baja también el número que los valuadores y los futuros compradores van a encontrar en la siguiente casa de esa calle. Pagarle los costos de cierre o comprarle la tasa mantiene el precio registrado donde el constructor lo quiere y de todos modos le da dinero. El costo para el constructor puede ser parecido. El registro que deja no lo es.

Ese mecanismo explica lo que se encuentra un comprador del Upstate en la casa modelo. El constructor se mueve mucho en incentivos y casi nada en precio, y el incentivo cambia de un mes a otro mientras la lista de precios se queda igual. Pregúntele al agente de ventas cuál es el incentivo de este mes y qué día se vence, y anote la respuesta con esa fecha.

¿Qué es un acuerdo de negocios afiliados en obra nueva?

Un acuerdo de negocios afiliados es cuando la empresa que lo manda a otro lado tiene participación en el negocio al que lo manda. Es común que un constructor del Upstate sea dueño o socio de su prestamista preferido, de su compañía de título, o de los dos. Esa propiedad es legal.

Viene con condiciones. Bajo la Regulation X de la CFPB, 12 CFR 1024.15, quien hace la recomendación tiene que entregarle un aviso por escrito sobre esa relación, en el formato que la regla establece, a más tardar en el momento de la recomendación. La misma sección dice que el acuerdo solo se sostiene si "no person making a referral has required" a ninguna persona "to use any particular provider of settlement services", es decir, si nadie obligó a usar un proveedor en particular.

El formulario es más directo que la regla. El Appendix D de esa parte, el papel que el constructor le entrega en el escritorio, le dice al comprador "You are NOT required to use the listed provider(s) as a condition for" la compra de la propiedad, y después, en mayúsculas, que con frecuencia hay otros proveedores y que usted es libre de comparar. Si firmó papeles en una oficina de ventas de Simpsonville o de Easley y no recuerda esa hoja, ahí está. Vaya a buscarla.

Hay una parte propia de Carolina del Sur, que exige que un abogado con licencia lleve a cabo el cierre. Ese abogado es una decisión aparte del prestamista que financia la compra, aunque el constructor tenga un despacho de su preferencia.

¿El constructor me puede quitar el incentivo si me financio en otro lado?

Un constructor del Upstate puede, dentro de la ley, amarrar el dinero del incentivo a su propio prestamista y no pagarlo si usted se financia en otro lado. No estar obligado a usar a ese prestamista es una cosa distinta de recibir el incentivo de todas formas. La Regulation X trata el punto de frente. La definición de "required use" en 12 CFR 1024.2 dice que ofrecer un paquete o un descuento por contratar varios servicios de cierre "does not constitute a required use", con tres condiciones: el paquete tiene que ser opcional para el comprador, el descuento tiene que ser real frente a los precios que ya están disponibles, y no se lo pueden cobrar de vuelta en otra parte del cierre.

Esas dos últimas condiciones son las que conviene llevar a una oficina de ventas en Greenville. Un crédito que regresa disfrazado de tasa más alta, de originación más cara o de una cuenta de título inflada es lo que describe la regla. Eso no se ve en el volante del incentivo de la casa modelo. Sí se ve en un Loan Estimate.

¿Qué se negocia con un constructor del Upstate?

Lo que un constructor del Upstate sí mueve es el paquete de incentivos: los créditos para costos de cierre, la compra de tasa, el presupuesto del centro de diseño, mejoras específicas y a veces los electrodomésticos, las persianas o la cerca. Cuál de esas cosas suelta depende de la fase, del inventario y del mes, y el agente de la casa modelo sabe qué palanca tiene permitido mover.

Lo que no mueve, en casi todos los casos, es el precio de venta registrado. El constructor protege ese número a propósito. El comprador que pelea la lista de precios y no revisa la hoja de incentivos se lleva menos que el que hizo lo contrario.

Hay algo más que es fácil pasar por alto en una casa modelo del condado de Greenville: el agente de ventas del constructor trabaja para el constructor. Suele ser una persona amable y honesta, y aun así no lo representa a usted, ni pasa a representarlo por haber sido la primera persona que usted conoció. Nuestra página por qué un REALTOR explica esa diferencia.

¿Cómo comparo al prestamista del constructor con uno de afuera?

Pida un Loan Estimate del prestamista del constructor y otro de un prestamista de afuera, sobre el mismo préstamo y el mismo día. Esa comparación funciona igual en un desarrollo de Simpsonville que en uno de Easley. La guía de la CFPB para comparar ofertas dice que hay que pedirle a cada prestamista "the same kind of loan with the same features", el mismo préstamo con las mismas características, y señala que varias consultas de crédito hipotecario hechas en una ventana corta se registran como una sola en su reporte de crédito. El mismo día importa porque las tasas se mueven: una cotización del martes contra una del viernes compara dos días y no dos prestamistas.

Después hágase la pregunta que el volante no contesta: cuánto tiempo piensa quedarse con ese préstamo. Una compra de tasa pagada por el constructor vale más mientras más conserve la hipoteca, porque el ahorro se repite cada mes. Un crédito de una sola vez para costos de cierre vale igual si se queda dos años o veinte. Con ese único supuesto, el paquete del constructor le puede ganar a la mejor tasa de afuera o perder por mucho. Su prestamista puede correrle los dos escenarios. Nosotros no, y no vamos a fingir lo contrario.

La parte incómoda, de nuestro lado: el agente que le dice que el incentivo del constructor siempre es un mal negocio por lo general le está vendiendo su propia relación con un prestamista. A veces el paquete del constructor gana, y cuando gana se lo decimos. Los incentivos del Upstate que seguimos están en nuestra página de incentivos, y los prestamistas, abogados e inspectores con los que trabajamos están en proveedores. Pregúntenos a quién lo mandaríamos y por qué, y le decimos cuál es la relación.