Cómo leer una hoja de MLS: qué confirma y qué no dice

Una ficha del MLS es una hoja de datos que un agente llena en el sistema local de listado múltiple, no un anuncio que escribió el vendedor. Lleva campos que se revisan contra registros públicos y estándares del gremio: precio, dirección, la descripción legal, metros cuadrados, tamaño del lote, año de construcción, impuestos y la escuela asignada por los límites del distrito, que cambian y conviene confirmar directamente con el distrito. También lleva campos que nadie revisa más que el propio criterio del agente: la descripción de mercadeo, el detalle de los cuartos y los pies de foto. Leer bien una ficha es saber distinguir esos dos tipos de campo, y saber cuáles quedan totalmente fuera de ella.

La National Association of REALTORS® dice que el acceso a la información de las fichas del MLS lo dan gratis al público los corredores participantes, aunque no todo lo que ve el agente. Algunos campos se quedan privados: la información que pondría en riesgo la privacidad o la seguridad del vendedor, como sus datos de contacto y las horas en que la casa queda vacía, se mantiene fuera del lado público de la ficha.

¿Qué es el MLS, y quién llena los datos de una ficha?

Un Multiple Listing Service no es una base de datos del gobierno. La National Association of REALTORS® describe el MLS como una plataforma en línea que reúne las fichas de las casas de los corredores en un mercado dado, uno de casi 500 servicios de este tipo en el país, cada uno con sus propias reglas para sus miembros. En Greenville, ese servicio lo administra la Greater Greenville Association of REALTORS®, y solo un agente o corredor miembro puede crear o editar una ficha ahí dentro. NAR llama a los datos del MLS la fuente más confiable de información inmobiliaria porque los revisan y verifican profesionales del ramo, no un dueño de casa ni una copia de otro sitio. Eso también marca el límite que conviene recordar: el profesional que llena los campos representa al vendedor, y cada palabra de la descripción se escribe pensando en ese trabajo.

¿Qué significan "active," "contingent" y "pending" en una ficha?

Active quiere decir que el vendedor no ha aceptado un contrato, aunque ya estén llegando ofertas por detrás. Contingent quiere decir que se aceptó una oferta, pero la venta todavía depende de algo, casi siempre el financiamiento, el avalúo o la inspección. El análisis de Opendoor sobre estos dos estados dice que un sub-estado llamado active with contingency señala que el vendedor sigue enseñando la casa y puede aceptar ofertas de respaldo, mientras que una ficha contingent marcada "no show" quiere decir que el vendedor dejó de enseñar la propiedad y no toma ofertas nuevas. Pending quiere decir que ya se cumplieron todas las condiciones salvo el cierre mismo, y Opendoor describe las casas pending como muy cerca de venderse, con vendedores que casi nunca toman en serio una oferta nueva. Cualquiera de los tres puede caerse y regresar a active, así que un estado es una foto del momento, no una promesa.

¿Qué mide en realidad el metraje cuadrado de una ficha?

Normalmente el espacio terminado y con calefacción sobre el nivel del suelo, pero el número exacto puede venir del registro catastral del condado, de un avalúo viejo o de la cinta métrica del propio agente, y los tres casi nunca coinciden. El Appraisal Institute reporta que Fannie Mae exige a sus tasadores medir el área habitable bruta bajo el estándar ANSI Z765-2021 desde abril de 2022, un método que excluye el garaje, los áticos sin terminar y cualquier cuarto con techo menor a siete pies, y que solo cuenta un cuarto con techo inclinado si al menos la mitad de su área terminada llega a los siete pies. El campo de metraje de una ficha no está sujeto a ese estándar, y la misma fuente dice que los datos de ventas comparables que están en los sistemas del MLS y en los registros catastrales todavía pueden no coincidir con él. Esa es la brecha que un comprador debe esperar entre una ficha y un avalúo completo, y vale la pena confirmarla antes de que un número así defina un presupuesto.

¿Qué dice el "días en el mercado" de una ficha?

Cuánto tiempo lleva activa la ficha, pero no siempre lo que suena. Metro MLS, uno de los servicios de listado más grandes del país, define Days on Market como el total de días que una ficha está activa, un conteo que se detiene en cuanto pasa a pending o vendida. Su Cumulative Days on Market vuelve a sumar el tiempo anterior en el mercado si la misma dirección se retira y se vuelve a listar dentro de un plazo fijo, precisamente para que un vendedor no pueda hacer ver fresca una ficha vieja con solo retirarla y volverla a publicar. Cada MLS pone su propia versión de ese plazo de reinicio, que es justo el tipo de regla local que la National Association of REALTORS® tiene en mente cuando dice que cada uno de los casi 500 MLS del país hace sus propias reglas de gobierno. Un número alto de días en el mercado no prueba que algo esté mal con la casa. También puede significar que el precio salió demasiado alto y se corrigió una vez, sin que el conteo se reiniciara.

¿La ficha del MLS incluye la declaración de condición del vendedor?

No, y esa es una de las brechas más grandes entre la ficha y la casa real. South Carolina REALTORS® describe la ley estatal de declaración como la obligación del vendedor de entregarle al comprador una declaración escrita sobre el suministro de agua y el sistema séptico, el techo, la base y otros componentes estructurales, los sistemas de plomería, eléctrico, calefacción y aire, daños previos de plagas, y peligros conocidos como pintura con plomo, asbesto o radón. Esa declaración tiene que llegarle al comprador antes de firmar el contrato, o como se acuerde en el propio contrato, y es un documento aparte, no un campo dentro de la ficha del MLS. Una ficha sin defectos mencionados en la descripción no ha sido revisada de nada. La declaración es algo que el comprador tiene que pedir, o conseguir por medio de un agente, antes de escribir una oferta.

¿Qué revisar antes de confiar en una ficha?

Trate los campos que vienen de registros públicos, precio, dirección, impuestos, tamaño del lote, como razonablemente confiables. Trate el metraje como un número de partida por confirmar, no como un dato para armar un presupuesto. Trate la descripción como mercadeo, escrita por alguien a quien le pagan para que la casa suene bien, y revise el estado contra la fecha en que cargó la página, porque una casa contingent o pending puede volver a active sin aviso. Después pida la declaración de condición desde temprano, porque no va a aparecer sola en la ficha. Un agente comprador revisa los campos que importan para una casa en concreto, y pide los que la ficha nunca tuvo que incluir.